不動産売買契約
不動産は極めて重要な財産であるため、売買に際しては契約書を作成するのが一般的であり、売買契約書を作成した時が契約締結の時となることが通常です。以下には不動産売買契約で失敗しないポイントを掲載していますが、個別の契約書の作成や契約書の内容のチェックにつきましては、弁護士にご相談されることをお勧めいたします。
（１） 重要事項説明とは
不動産を購入する場合、仲介業者を介して購入することが一般的です。仲介業者は契約当事者に対し、契約に先立ち国が認めた国家資格である宅地建物取引主任者を介して、契約の重要な要素について説明をする義務を負います。この手続を重要事項説明といいます。具体的にはその不動産に付されている権利の内容など、法定の事項について説明が必要になります。
なお重要事項説明に際しては重要事項を記載した書面（「重要事項説明書」）を交付しなければならず、また重要事項説明に際し事実と異なることを契約当事者に告げ、これを契約当時者が事実と誤認して契約の申し込み・承諾の意思表示をした場合は、契約当事者は売買契約を取り消すことができます。通常重要事項説明書は契約当日に交付されることが多いのですが、不動産売買契約に際し失敗をしないためには、事前に重要事項説明書を取り寄せ内容を精査して、疑問に思う点があれば契約する前に納得がいくまで説明を求めることが重要です。
（２） 不動産登記を確認する
不動産登記とは、不動産（土地・建物）の物理的現況及び私法上の権利関係を公示することを目的とする登記です。不動産登記は物理的現況に公示する表示に関する登記と、権利関係を公示する権利に関する登記とに分かれます。
不動産登記を見れば、売主が本当にその不動産を所有しているのか、所有しているとしても他の共有者がいるのではないか、抵当権など所有者の権利を制限する担保権が付されていないか等について明らかになります。不動産の売買に際しては、登記簿謄本を確認することが必要不可欠です。
（３）現地（不動産）を調査する
例えば建物を購入する場合、その建物を第三者が使用・占有していたとしてもその事実は登記簿謄本からは読み取れません。借家権は登記簿には記載されていないのが通常だからです。建物の購入後に、当該建物が第三者に賃貸されていたためにその建物を使用することができなかった、という不利益を被らないためには、事前に現地に赴き建物を調査する必要があります。
この調査を行うことにより、登記簿謄本に現れない不動産を巡る権利関係についても、事前に把握することが可能になります。もちろん権利関係のみならず、周辺環境その他実際に現場を見てみないと分からない事項を把握するためにも、売買契約の締結に際しては必ず現地に足を運ばれることをお勧めいたします。
（４）用途地域を確認する
土地を購入しその上に建物を建築する場合、都市計画法上の用途地域制限により、建築できる建物の種類・建ぺい率・容積率・高さ制限などが規制される場合があります。用途地域は住居・商業・工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など１２種類に分類されます。
用地地域は、各地方自治体で販売している都市計画図で確認することができます。
（５）申込証拠金について
申込証拠金とはマンションや建売住宅の分譲販売の際、購入希望者から販売業者に対し交付する金銭を言います。申込証拠金は不動産取引実務の中で生じてきたものであり法律上の根拠があるものではなく、またその法的性質も後述の手付けとは区別されます。申込証拠金の法的性格については争いがありますが、購入希望者の購入意思の確認と、当該希望者の申込み優先順位の確保を目的として預託される金銭であるとする考え方が有力です。
なお申込証拠金は売買契約成立前に交付されるのが一般的ですが、この時点では売買契約は成立していませんから、申込証拠金を交付した後であっても購入の意思表示を撤回することは可能です。もちろん申込証拠金は契約をしなければ必ず返還されるべきものです。事後のトラブルを回避する観点からは、申込証拠金を交付する場合は、売主から預かり証の交付を受けることが必要です。
（６）手付について
売買契約に際し交付される手付は解約手付と推定され（なお宅建業者が売主となっている場合は、法律上解約手付となります）、いわゆる手付放棄・手付倍返しによる契約の解除権を留保する目的があり、買主は手付を放棄することによって契約が解除でき、売主は手付の倍額を支払うことによって契約を解除することができます。
なお手付放棄・手付倍返しによる契約の解除はいつでもできるわけではなく、契約の相手方が契約の履行に着手した後はできないものとされています。この契約履行の着手の有無については法的に難しい問題を含んでいますので、疑問に思われたときには弁護士にご相談されることをお勧めいたします。
（７）購入した建物に欠陥（瑕疵）があった場合
購入した建物に欠陥（瑕疵）があった場合、損害賠償請求ができ、また瑕疵が原因で契約の目的を達成できない場合には契約を解除することができます（瑕疵担保責任の追求）。しかしながら、この瑕疵担保責任を追及できる期間は瑕疵の存在を知ってから１年以内に限られているため、重大な瑕疵の存在を認識したときには直ちに専門家に相談し、早急に法的手段を行使する必要があります。
また売買の対象になった不動産が人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分（人の居住の用以外の用に供する家屋の部分との共用に供する部分を含む。）に該当する場合には、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）により、請求できる内容が拡大するとともに、請求可能な期間が延長することになります。具体的には新築住宅の取得契約について、基本構造部分の瑕疵担保責任を建物の完成・引渡から１０年間請求できるようになります。瑕疵担保責任の内容も損害賠償請求・解除にとどまらず修補請求もできるようになります。
（８）農地の売買に関する注意点
農地を売買する際、買主が当該土地をその後も農地として使用する場合は、農業委員会または都道府県知事の許可が必要となります。また買主がその後は農地として使用しない場合であっても、原則として許可が必要となります。
農地法の許可が必要な場合において、許可よりも先に売買契約を締結しても契約自体は有効ですが、許可がなければ最終的に土地所有権は移転しないことになりますので、農地を売買する場合は契約書に「許可が得られなかった場合は、当然に契約を解除する」との条文を入れる必要があります。
個別の契約書の作成・チェックにつきましては、弁護士にご相談ください。
境界
境界問題の解決のためには、地形・地物、地積図、境界標、境界標識、占有状況など、境界を認定するための証拠を整理し、またその証拠を適切に評価することが必要です。他方、境界問題は財産的な問題にとどまらず、隣家との人間関係の問題である場合が多く、とてもデリケートな問題といえます。決定的にこじれてしまう前に、あるいは、これ以上こじれないようにするために、弁護士による専門的な判断と適切な対応が必要です。
借家・借地
借地借家をめぐっては、様々なトラブルが考えられます。例えば、
明渡し
・ 借地について、立ち退きを請求された
・ 借主が家賃を支払わないので、明渡しを請求したい
・ 借地、借家を建て替えて有効利用したいので今の借主に退去して欲しい
賃料の増減額
・ 賃料が相場価額にあわなくなってきたので増額を請求したい
敷金と原状回復
・ 借地、借家から退去する際、敷金を返してくれない
・ 借地、借家の明渡時に、きちんと原状回復してくれない
これらの借地借家トラブルを予防するために
これらのトラブルを予防するにも、賃貸借契約の前に、事実関係の調査に加え、法律関係の調査をしておき、それらをふまえた契約書を作成しておくことが必要です。
また、トラブルが起きてしまった後でも、当事者の希望や法律にしたがった素早い対処をすることで、事態の悪化を防ぐことが肝要です。
特に、借地・借家に関しては、法律上、様々な規定が存在していますし、特別の紛争解決の手続が用意されていますので、まずは、弁護士等の専門家に相談した方がよいでしょう。
賃料交渉対策
賃料の値下げ交渉（以下では単に「賃料交渉」といいます。）は、対策を講じることである程度防ぐことができます。賃料交渉は、大きく分類すると家賃・賃料を支払うことが困難になった場合と、家賃・賃料に対する価値が満足度を下まわった場合に発生することが多いです。前者を防ぐことは難しいですが、後者は防ぐことができないわけではありません。
入居者の不満がある一定のラインを越えないようにするだけで、賃料交渉を防ぐことができる場合があります。
賃料交渉を防ぐ方法としては、
- 管理を徹底する（特に清掃）
- 定期的に修繕を実施し、常に住居を良い状態に保つ
- アンケートを1年に１回、あるいは更新時に実施する
- 迷惑行為をする入居者を退去させる
- 賃貸市場の状況をある程度把握しておく
- 相談できる専門家がいる場合は、定期的に対策を伺う
といった事柄があげられます。努力しているオーナーに対しての賃料交渉というのは、心理的にもし難く、交渉の大義名分も発生しにくいものです。もし交渉になった場合でも、減額されないための交渉材料を持つことができます。
また、賃料交渉をされてしまった場合の対処方法のシミュレーションを事前にやっておくことも重要でしょう。問題が表面化する前に防ぐということが重要です。
このような場合、まずは弁護士にご相談ください。
明渡し・立ち退き
土地建物の賃貸借契約の終了事由としては、
- 賃貸借契約の合意解約
- 賃貸借契約の解除
- 賃貸借契約の更新拒絶
- 賃貸借契約の解約申入れ
という４つの場合があります。
1.の相手方の了解の下契約を終了する合意解約のケースを除き、賃貸人の側から土地建物の明渡しを請求する際には、まず当該土地建物にまつわる契約が借地借家法の適用を受けるものであるか否かを検討することが重要です。借地借家法は借主の権利保護を目的として制定された法律であり、明渡しを請求するに際し貸主側に一定の要件を加重して要求するなど、一般に貸主側に不利に働くものだからです。
借地借家法の適用がある場合には、借主側に賃料の不払いや貸主の許可を得ていない増改築、第三者への無断転貸など、当初の賃貸借契約で定められた解除事由があるか否かを検討することも必要です。借主の側に明確な解除事由がある場合は、土地明渡し、建物明渡しに際して基本的に明渡し料が不要になり、そのうえ土地明渡し、建物明渡しを法的手段に則り迅速に行える可能性が高いからです。
他方、借地借家法の適用があり、かつ借主の側において特段の解除事由もない場合には、期間満了による更新拒絶又は解約申入れをするには、貸主の側において更新を拒絶するないし解約を申し入れるに足りる一定の「正当事由」が必要となります。
正当事由の有無に関しては、貸主から借主に対し立ち退き料の交付がなされたか否かも判断要素になります。正当事由については、資料を収集分析した上で正当事由要素を調査し、過去の判例に照らし貸主側に正当事由があることを裁判所に認めてもらえるかについて十分に吟味した上、明渡しの交渉及び裁判に臨む必要があります。
以下では、最も典型的な事例でありまた相談件数も多い、賃借人の賃料不払いを理由に建物賃貸借契約を解除するケースを例として、建物の明渡しに至る具体的な手順について御説明します。
（１）物件の現況調査
弁護士が一緒に現地に赴き、物件の現況を調査します。現在の居住状況、契約当事者と異なる第三者が建物を占有していないかなど、物件の現況を調査することにより、その後に予定している手続がスムーズに進むか否かの判断が可能になります。
（２）内容証明による催告・交渉
調査の結果にもよりますが、賃借人の事情を聞いた上話し合いや交渉を行うことで、裁判手続を行わずに解決できるケースもあります。まずは弁護士名で内容証明郵便を送付することによって、未払賃料の催告と賃貸借関係の解消を求める意思表示を証拠に残した上で、話し合い・交渉を開始します。
なお、このとき賃借人の了承なく合い鍵等を用いて物件内に侵入したり、また賃借人の所有物を勝手に処分したりするのは後にトラブルの元になる可能性がありますので、行ってはいけません。この時点で話し合いがまとまらない場合には、法的手段を行使することになります。
（３）占有移転禁止の仮処分
賃借人が多重債務などに陥りいつのまにか行方不明になり、物件内に得体の知れない占有者がいるというケースもあります。悪質な賃借人の場合は、物件の明渡し請求を妨害するために、わざと第三者を建物に住まわせてしまうこともあります。このような場合、賃借人を被告として建物の明渡しを認める判決を得ても、当該第三者には判決の効力が及ばず、強制執行ができないことになってしまいます。
占有移転禁止の仮処分は、建物の占有者を賃借人または仮処分時点において建物を占有している者に固定することにより、このような妨害手段を防ぐための保全手続です。
（４）賃料請求・建物明渡請求訴訟
賃借人が話し合いや交渉に応じない場合、あるいはそもそも賃借人が行方不明などの場合には、裁判所に訴訟を提起します。訴訟提起にあたっては原則として相手方の居所が判明していることが必要ですが、賃借人が失踪してしまっているようなケースでは、公示送達という特殊な手続を用いて訴訟手続を進行することになります。
（５）強制執行
裁判所からこちらの主張を認める判決を受けても、賃借人や占有者が任意に建物を明け渡さない、または賃借人が行方不明の場合などで任意の明渡しが困難な場合には、強制執行手続によって明渡しを行います。このとき賃料債権がある場合は、部屋にある動産（家具や貴重品等）を換価して債権に充当することが出来ます。強制執行が完了すれば、建物明渡しの手続はすべて終了です。
土地建物の明渡しについては、法律に照らし当方の主張に理がある場合には基本的に手続を進行するだけですので、比較的スムーズに明渡しまで至るケースが多いです。他方で相手方の主張に理がある場合や、いずれとも判断しがたい場合には条件を譲歩して早期に解決を図るのか、或いはあくまで法的手段による決着を目指すのか微妙な判断を求められることになります。判断を誤らないためのみならず、その後の法的手続をスムーズに進めるためにも、初期の段階から弁護士に相談されることをお勧め致します。